Nhìn trước khi nhảy ra khỏi vách đá

1. Kế hoạch vốn cho tòa nhà

2. Cải thiện vốn (lịch sử trong quá khứ và kế hoạch tương lai bao gồm ước tính chi phí và khung thời gian)

3. Thế chấp cho tòa nhà (các điều khoản / điều kiện / tùy chọn gia hạn là gì)

4. Thỏa thuận quản lý (công ty hiện đang giữ hợp đồng quản lý; chi phí / dịch vụ)

5. Khảo sát amiăng về không gian công cộng và căn hộ

6. Khung cửa sổ mục nát trên tầng hầm và các không gian công cộng khác có thể là điểm xâm nhập của các loài gặm nhấm / bọ và nước phá hoại

7. Đồng hồ điện / nước. Các chi phí cho mỗi năm nên được xem xét lại. Các chi phí có tương tự năm này qua năm khác không?

Gói ứng dụng. LÊN LÊN (Way UP)

Có ba thuật ngữ mà mọi người mua co-op tiềm năng phải ghi nhớ: thanh toán trước, tỷ lệ nợ trên thu nhập và thanh khoản sau khi đóng cửa.

• Rào cản thứ nhất: Khoản trả trước là phần tiền mặt ban đầu mà người mua trả cho người bán với số tiền còn lại sẽ được tài trợ bởi ngân hàng hoặc người cho vay khác. Hợp tác xã muốn chủ sở hữu có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Một khoản trả trước có thể chạy từ 20-50 phần trăm (không phổ biến). Một số tòa nhà địa vị cao có thể yêu cầu mua hoàn toàn bằng tiền mặt mà không được phép tài trợ.

• Vội vàng hai: Tỷ lệ nợ trên thu nhập. Số tiền nợ hàng tháng của người mua chia cho thu nhập hàng tháng của họ. Đối với nhiều hợp tác xã, tỷ lệ nợ cho phép trên thu nhập lên tới 25-30%. Nhiều hội đồng cũng nhìn vào bức tranh tài chính tổng thể. Nếu ai đó đang hưởng An sinh xã hội và chỉ mang về $ 2100 mỗi tháng, nhưng có 10 triệu đô la trong ngân hàng hoặc các khoản đầu tư, thì tỷ lệ nợ trên thu nhập có thể không phải là vấn đề.

• Nhanh lên ba. Thanh khoản sau đóng cửa. Số tiền có sẵn cho người mua tiềm năng sau khi thanh toán trước. Điều này có thể bao gồm tiền mặt trong ngân hàng, thị trường tiền tệ và / hoặc quỹ chứng khoán, danh mục đầu tư chứng khoán, tín phiếu kho bạc, chứng chỉ tiền gửi (được coi là có tính thanh khoản). IRA và các tài khoản hưu trí khác không được coi là có tính thanh khoản, cũng như các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, cổ phiếu chưa đầu tư của cổ phiếu hoặc tài sản cá nhân (tức là bất động sản, tác phẩm nghệ thuật).

Nguyên tắc chung - người mua nên có đủ tiền mặt để trả khoản thế chấp và duy trì trong hai năm trong trường hợp thu nhập của họ chấm dứt vì một lý do nào đó, chẳng hạn như bị sa thải hoặc ốm đau.

Hội đồng quản trị đôi khi sẽ thanh toán cho một năm thanh khoản và một năm tiền mặt được đặt trong ký quỹ cho phép một người mua tiềm năng huy động tiền ký quỹ bằng cách bán tài sản lưu động trước thời hạn và mang lại cho hội đồng sự an tâm.

Một số hội đồng sẽ thông báo trước cho các nhà môi giới và người mua về các yêu cầu số của họ để tránh mất thời gian và rắc rối khi kiểm tra những người có ít cơ hội chấp nhận. Các hội đồng khác không có yêu cầu tuyệt đối và đưa ra phán quyết theo từng trường hợp cụ thể.

Rủi ro so với Phần thưởng

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan - royan.com.ar

Tất cả các giao dịch mua đều có rủi ro. Trong trường hợp mua co-op ở NYC, nhiều yếu tố không nằm trong tầm kiểm soát của người mua, bao gồm tòa nhà được quản lý kém, ban điều hành lười biếng hoặc nhân viên xây dựng không được đào tạo hoặc không đủ trình độ. Cổ đông có thể phải đối phó với các đánh giá đặc biệt đột xuất do HĐQT đánh giá đối với các công việc sửa chữa tòa nhà lớn không lường trước được và các khoản thanh toán bảo trì có thể tăng nhanh hơn lạm phát. HĐQT có thể thay đổi chính sách cho thuê lại hoặc các chính sách khác, khiến việc cho thuê căn hộ và / hoặc quyền sở hữu vật nuôi là không thể. Việc bán căn hộ của bạn có thể là một thách thức do hội đồng quản trị tùy tiện từ chối những người mua tiềm năng vì một thành viên của Hội đồng quản trị có ác cảm với bạn.

Tiến về phía trước

Bạn đã tìm thấy căn hộ trong mơ của mình. Luật sư, kế toán, nhà thiết kế nội thất, kiến trúc sư và gia đình của bạn đều ở trên cùng một trang. Bạn và chủ sở hữu đã thỏa thuận được giá bán và bây giờ là lúc đóng cửa.

Thời gian đóng cửa

Thời gian đóng Co-op ở NYC có thể mất 2-3 tháng kể từ khi có hợp đồng mua bán được ký kết; tuy nhiên, trong thế giới THỰC, khoảng thời gian cần để đóng và phụ thuộc vào một số yếu tố và có thể nằm ngoài sự kiểm soát trực tiếp của người mua:

1. Tất cả tiền mặt mua căn hộ được tài trợ. Lên kế hoạch vào 2-3 tháng (hoặc ít hơn)… nhưng,

2. Mua bất động sản với luật sư thiếu kinh nghiệm - chậm trễ

3. Gói bảng co-op có thể không đầy đủ hoặc có lỗi - chậm trễ

4. Đại lý quản lý chậm xem xét đơn và trì hoãn việc gửi nó cho hội đồng quản trị - chậm trễ

5. Ban hợp tác đang xem xét nhiều doanh số bán hàng và họ đang cạnh tranh để được HĐQT chú ý - trì hoãn

6. Gói hội đồng quản trị được nộp trong thời gian nghỉ lễ - sự chậm trễ

7. Xung đột lịch trình phỏng vấn (bạn và HĐQT) - trì hoãn

8. HĐQT không thể đưa ra quyết định - trì hoãn

9. Người bán hoặc người mua không hợp tác - chậm trễ

Chi phí kết thúc

• Phí luật sư. Khoảng từ $ 1,500- $ 4,000. Thường được thanh toán khi kết thúc giao dịch. Có thể có một khoản phí bổ sung cho luật sư của ngân hàng ($ 1,000).

• Thuế Biệt thự. Ngưỡng đánh thuế dinh thự ở Thành phố New York là 1,000,000 đô la (không chắc có biệt thự được bán với giá này). Về mặt kỹ thuật, thuế này được coi là thuế chuyển nhượng, do người mua trả cho các tài sản bằng hoặc lớn hơn 1,000,000 đô la. Số tiền thuế thay đổi và tỷ lệ tốt nghiệp bắt đầu từ 1 phần trăm tăng lên dựa trên phạm vi giá mua tối đa là 3.9 phần trăm cho các bất động sản $ 25,000,000 trở lên.

• Bảo hiểm tiêu đề (Chỉ dành cho căn hộ). Mua một căn hộ và nhận một khoản thế chấp yêu cầu bảo hiểm quyền sở hữu và thường có giá trị bằng 0.45% giá mua. Nó được mua để bảo vệ người mua và người cho vay chống lại các yêu cầu về quyền sở hữu đối với tài sản trước khi sở hữu nhà.

• Ghi sổ thế chấp Thuế (Chỉ dành cho căn hộ). Điều này yêu cầu người mua phải trả 1.8 phần trăm đối với số tiền thế chấp dưới 5,000,000 đô la và 1.925 phần trăm đối với số tiền thế chấp trên 500,000 đô la. Đây là số tiền cho vay chứ không phải giá mua. Đối với một căn hộ trung bình ở Manhattan với giá 2,000,000 đô la với 20 phần trăm giảm, có một khoản phí 1.925 phần trăm cho khoản vay 1,600,000 đô la khoảng 30,800 đô la chỉ tính riêng thuế ghi sổ thế chấp.

• Lật thuế (Hợp tác). Đây là phí chuyển nhượng được trả cho co-op trong một giao dịch bán căn hộ co-op. Về mặt kỹ thuật, lệ phí không phải là một loại thuế và do đó không được khấu trừ như một loại thuế tài sản. Số tiền thuế lật mặt và người trả (người mua hoặc người bán) thay đổi tùy theo hợp tác xã. Thông tin thường được nêu trong các hợp đồng thuê hoặc hợp tác sở hữu của tòa nhà theo luật.

• Phí bổ sung. Phí thế chấp, chi phí giải mã, chi phí phát sinh, v.v.

• Thuế chuyển khoản của Bang New York & NYC (Chỉ dành cho các căn hộ phát triển mới). (presu.com)

Cuối cùng

Khi thỏa thuận cuối cùng đã hoàn tất, người mua đưa cho người bán tiền của họ. Người bán trao cho người mua chứng thư (đối với căn hộ) hoặc hợp đồng thuê độc quyền (đối với hợp tác xã) và mọi người tiếp tục cuộc sống của mình.